肖女士夫妇均为外地户籍，名下已有一套两居室住房，近期一直想改善一下住房条件，置换一套大房子。看着上海的房价日涨夜涨，两人坐不住了，急着落实换房计划，但两人社保缴纳期限均不符合现行限购政策。

两人于是想出了一个“离婚复婚”的连环计，谁知最后聪明反被聪明误，由于和出卖方沟通有误，加上对法律理解错误，导致合同被松江区人民法院判令解除，并向出卖方支付了一定的违约金。

规避限购设计“特殊条款”

肖女士夫妇为置换房屋、改善居住条件，于2016年5月与张某签订了网签版的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，向张某购买本市松江区的某套房屋。双方约定在2016年5月20日前支付95万元、于2016年7月30日前支付100万元，在2016年9月30日办理过户手续，余款以贷款方式支付；逾期付款超过15天的，张某可以解除合同。

其实，网签合同签订时，肖女士夫妇的社保缴纳时间离限购政策规定的“连续满60个月”还差两个月，但出于对房价持续上涨的担忧，肖女士夫妇还是贸然签下了合同，并在《补充协议》中精心设计了一个“特殊条款”：若系争房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更系争房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。但肖女士夫妇并未将其社保缴纳期限未满的情况告知张先生。

上述合同签订后，肖女士夫妇按约向张先生支付了首付款95万元，并着手实施预定计划：肖女士夫妇于2016年7月27日在民政局办理了离婚手续，在7月28日致函张某，告知张先生其已于7月27日离婚、暂时丧失购房资格的情况，承诺于2016年8月30日前恢复购房资格。后肖女士又于8月1日委托律师向张某发出《律师函》，称本应于7月30日前支付的100万元购房款，由于婚姻状态发生了变化决定暂缓支付，其已将该100万元汇入律师事务所进行资金监管。

8月3日，肖女士夫妇重新登记结婚。8月8日，肖女士夫妇再次委托律师向张先生发出《律师函》，要求按照补充合同的约定，重新网签合同。

事情至此，肖女士夫妇的计划终于真相大白：原来，肖女士夫妇是想通过离婚再结婚并重新签订网签版房屋买卖合同的方式，来补足其真实购房时社保缴纳期限不足的缺陷，以实现规避限购政策的目的。

但张先生这边在得知肖女士夫妇离婚的消息后却大吃一惊。张先生出售房屋是为了置换学区房，一直希望能早点过户，以便获得购房资格后去购买学区房。在谈合同时，张先生要求最好是在8月前过户，肖女士夫妇满口答应，并说合同约定的9月30日过户是随便写写的，能提前就尽量提前。但之后，虽然张先生一直催促，肖女士夫妇却以种种理由推脱。

谁知在这个节骨眼上，肖女士夫妇却离婚了，而且还隐瞒了签约时社保缴纳期限不满的事实，张先生实在气愤不过，在催款几次但肖女士夫妇仍然不愿支付后，张先生于8月16日向肖女士夫妇发出解除函，称肖女士夫妇已经逾期15日支付购房款，按照合同约定，其有权解除合同，故告知肖女士夫妇合同解除，并要求肖女士夫妇按照合同约定承担违约金50万元。

买受人需承担违约责任

双方协商无果，只能对簿公堂。肖女士夫妇先诉至法院，要求判令张先生继续履行合同；张先生也提起反诉，要求解除合同并承担违约金。

法院经审理后认为，首先，肖女士夫妇在缔约时隐瞒其尚属于限购的事实，并意图通过在《补偿协议》中的条款，以及在合同签订后随即离婚又结婚的行为，来达到规避本市限购政策的目的，本身目的已经不正当。

其次，在肖女士夫妇这一“离婚又结婚”的过程中，张先生是否负有与肖女士夫妇重新签订网签版房地产买卖合同的义务，本身即存有疑问。

最后，在这种情况下，肖女士未能履行合同约定的付款义务，在7月30日前向张先生支付第二期购房款100万元。现肖女士夫妇逾期付款超过15天，张先生按照合同约定享有合同解除权，故张先生要求解除合同的诉请合法有据，法院予以支持。

同时，根据本案的实际情况，兼顾合同履行情况及肖女士夫妇的过错程度，以及预期利益等因素，酌情确定肖女士夫妇支付张先生违约金8万元。

【连线法官】

2016年3月25日，本市出台了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《若干意见》），《若干意见》要求从严执行住房限购政策。本案购房人明知其在本市不符合购房条件，向房东隐瞒了其被限购的事实，仍与房东签订《上海市房地产买卖合同》，其行为明显违背了诚实信用原则。

随后，在合同履行过程中，购房人自作聪明离婚又复婚，要求房东“按约”与其重新网签，又自说自话将应付房款付至了某律所账户，最后导致了合同约定的解除权成就。因此，购房人在签订房屋买卖合同时，应充分审查自身是否符合购房资格，如尚有较短时间方才符合购房资格却急于缔约，也应向房东言明情况，达成合意，否则买房不成，还要承担相应的违约责任。